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05 . 连环卖房合同，包含互换土地经营内容的效力审查
连环卖房合同包含互换土地经营内容的，应对涉案合同效力全面审查，根据有效证据确认当事人的真实意思表示。
案情简介：1999年，张某之子将张某农村房屋卖给刘某，约定张某承包的2.8亩土地由刘某无偿耕种至2008年末，刘某2009年开始从自己承包地中给张某串地，以换取前述土地承包经营权。2000年，刘某与杨某签订卖房串地合同。2002年，杨某与郭某签订卖房串地合同。2009年，因郭某仅认可房屋买卖合同，拒绝互换土地，杨某诉请履行串地合同。
法院认为：①《农村土地承包法》第40条规定：“承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互相换。”本案刘某在自家承包责任田里串出2.8亩地给张某，虽然张某不同时期证言及询问笔录在内容上存在矛盾之处，但本案查明事实能证明张某对其子与刘某所签卖房串地合同予以追认，且卖房串地合同已实际履行。三个连环卖房串地合同符合法律有关规定，系各方当事人真实意思表示，合法有效。②杨某已依其与刘某所签卖房串地合同约定，串给刘某2.8亩地，郭某亦应履行与杨某所签卖房串地合同，判决郭某从自家承包责任田里串出2.8亩地，交付杨某耕种，从2009年开始履行。
实务要点：连环房屋买卖合同包含互换土地承包经营权内容的，应对涉案合同效力全面审查，根据有效证据确认当事人真实意思表示。
案例索引：吉林高院（2015）吉民提字第107号“刘国臣与杨树强合同纠纷案”，见《连环串地合同的效力确认》（于淞合、张辉），载《人民司法•案例》（201629:53）。
06 . 卖方违约而解约，买受人占有房屋期间使用费问题
卖方违约致房屋买卖合同解除，买受人占有房屋期间产生不当得利，应与此期间市场使用费的可得利益损益相抵。
案情简介：2013年，黄某房屋作价169万元售予陆某并交付。2015年，陆某诉请过户遭拒，遂诉请解除合同，并返还房款及利息，同时赔偿房屋增值损失54万元。黄某反诉陆某支付占有房屋期间的使用费。
法院认为：①案涉房屋买卖合同系以房屋所有权转移为核心给付义务的一时性合同，履行行为不具有持续性。故此类合同解除具有溯及力，即导致合同关系自始消灭，已完成的履行行为均丧失合同依据。故在合同解除前提下，双方当事人就已交付房屋及支付房款应互相返还。②最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第31条规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。依该规定，一方违约造成相对人损失并同时产生相应利益的，应采取损益相抵的处理方式。关于陆某已占有房屋期间，黄某对陆某享有不当得利返还请求权，而陆某对黄某享有履行利益损失赔偿请求权。根据损益相抵原则，二者互相抵销，故对黄某主张房屋使用费请求不予支持。③陆某主张的房屋增值差价系根据合同约定计算的交易价值可得利益，而房屋占有利益系标的物使用价值可得利益。二者均属可得利益损失，但并不等同，亦未互相涵盖，故陆某主张房屋差价损失并不导致其占有可得利益损失赔偿请求权消灭。判决系争房屋买卖合同解除；陆某返还房屋，黄某返还已付房款，并按收款日期分段支付利息；黄某向陆某赔偿房屋差价损失54万元。
实务要点：因卖方违约导致房屋买卖合同解除，买受人占有房屋期间产生不当得利，应与占有期间市场使用费的可得利益进行损益相抵。
案例索引：上海一中院（2016）沪01民终3250号“黄某与白某等房屋买卖合同纠纷案”，见《违约责任认定中损益相抵原则的适用》（李兴），载《人民司法•案例》（201629:61）。
07 . 房主未披露跳楼死亡事件，购房人可撤销购房合同
房屋出卖人未披露房屋曾发生跳楼死亡事件的，违反诚信原则，构成欺诈，买受人可据此要求撤销房屋买卖合同。
案情简介：2014年，肖某通过中介购买杜某房屋，事后发现该房2009年曾发生跳楼死亡事件，遂诉请撤销购房合同，返还已支付22万元房款并赔偿中介费1万元及利息。
法院认为：①当事人订立合同过程中，应遵循《合同法》的诚实信用原则，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，否则构成欺诈。按日常生活经验及民间习俗，房屋内若发生自杀等非正常死亡事件，往往会使房屋价值下降，对于房屋出售价格将产生实质性影响，从而影响买受人缔约基础，应属于出卖人需披露信息。系争房屋曾发生跳楼死亡事件，杜某售房时未予披露，并以正常市场价格售予肖某，违反诚实信用原则，构成欺诈。肖某据此要求撤销案涉房屋买卖合同，于法有据。②合同被撤销后，因该合同取得的财产应予返还；不能返还的或无必要返还的，应折价补偿。有过错一方应赔偿对方因此所损失，双方都有过错的，应各自承担相应责任。判决杜某返还肖某已支付房款22万元，并赔偿肖某中介费1万元及前述款项利息。
实务要点：房屋曾发生跳楼死亡事件，房主售房时未予披露，并以正常市场价格销售的，违反诚实信用原则，构成欺诈，买受人据此要求撤销房屋买卖合同的，应予支持。
案例索引：上海浦东新区法院（2015）浦民一（民）初字第3599号“肖某、潘某与杜某房屋买卖合同纠纷案”，见《房屋买卖合同中的信息披露义务》（魏婷婷），载《人民司法•案例》（201623:34）。
08 . 约定解除权未在法定期间内行使的，不得再行主张
一方当事人在约定合同解除权条件成就后，未在法定除斥期间行使的，视为自愿弃权，不得再行主张约定解除权。
案情简介：2013年，唐某与谢某签订房屋买卖合同，约定唐某房屋售予谢某。谢某依约支付定金10万元后，唐某未在约定期间交房，谢某亦未在1年内行使解除权。2014年，唐某未通知谢某，即将土地证、房屋产权证办至谢某名下，遂诉请谢某给付余下房款。
法院认为：①法律规定当事人约定的合同解除权条件成就后，守约方应在除斥期间内及时行使，明确向违约方作出拒绝继续履行合同的意思表示，从而达到解约目的。本案中，出卖人未在约定时间将房屋交付买受人使用，依协议约定，买受人有权终止协议，即可解除合同。但当事人一方行使合同约定解除权时，应在解约条件成就时通知对方，合同自通知到达对方时解除。谢某并未举证证明其在解除权发生之日起一年内向出卖人行使了约定解除权，故解除权消灭。唐某在买受人迟延履行债务情况下，亦未行使法定解除权，而是在双方约定颁证期限内办理了土地、房屋权属证书。虽然唐某办理产权证时未告知谢某，存在一定过错，但唐某依约办证，符合合同目的，应予支持。②谢某所提房屋质量问题不应当成为影响房屋交付条件，其可通过要求出卖人维修或自行修复解决，修复费及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。遵循诚实信用原则及合同利益最大化原则，防止不必要损失发生，应继续履行合同。唐某已为谢某办理产权证，该房屋形式上符合了交付条件，谢某应及时付清购房尾款，唐某在谢某付清房款后应及时交付房屋。③因双方在签订和履行合同过程中均存在过错，且过错程度相当，违约责任可相互抵销，双方要求对方承担违约金诉请，法院均不予支持。判决案涉房屋买卖合同有效，应继续履行，谢某支付唐某购房余款。
实务要点：一方当事人在约定合同解除权条件成就后，未在法定除斥期间行使的，视为自愿弃权，不得再行主张约定解除权。
案例索引：江西广昌法院（2014）广民初字第1628号“唐某、赖某与谢某房屋买卖合同纠纷案”，见《合同约定解除权的消灭》（丁吉生），载《人民司法•案例》（201626:77）